中国金茂谋局19.28亿入主苏州地块的“诚意账本”
观点网酝酿月余的中国金茂，终于如愿入局苏州狮山64号地块。最新消息显示，11月24日，中国金茂全资附属公司宁波宁兴将向南京耀方收购新茂置业51%股权，正式入主苏州狮山商务区宅地。本次交易，中国金茂将注资及投入19.28亿元。实际上，早在今年10月21日，中国金茂便曾向南京耀方提供24.45亿元的借款，以提前锁定上述地块。此次公告明确，由于中国金茂完成相关股权收购，此前提供的24.45亿元借款将悉数收回，其中12.47亿元将以债权债务的方式由项目公司新茂置业偿还，剩余11.98亿元将由南京耀方偿还，且这近半数资金还需按年化8%的利率支付资金占用费。一来一回之间，中国金茂不仅成功回收了24.45亿元的借款，还能收取一定的资金占用费。入主拿地之初，已有小道消息称南京耀方实为中国金茂的“马甲”。今年10月19日上午10时，苏州狮山64号地块进行线下摇号，最终被南京耀方置业有限公司成功摇中，地块成交总价34.93亿，楼面价30475元/平方米，溢价率15%。彼时市场报道均显示，实际拿地企业为中国金茂。不久之后，地块规划批前公示出炉，传闻提到该地块或打造为金茂府系高端产品，为苏州狮山首座金茂府，推出13栋25F高层住宅产品，共计632户，主力户型是4房3卫的改善大平层。不过，观点新媒体查阅天眼查发现，南京耀方与中国金茂并无直接股权关联，主要就职人员亦与金茂系统内人员无太大关联。该公司此前在公告当中亦明确，南京耀方及最终实益拥有人均为独立于公司及其关连人士的第三方。拿地两天之后，中国金茂向南京耀方提供了24.45亿元的借款，提前锁定地块，一个月之后，双方交涉进入尾声，中国金茂成功入主狮山64号地块。无论是市场对于地块的遐想，或是金茂本身的“势在必得”，背后均源于地块本身的红利。据了解，苏地2023-WG-64号地块位于高新区狮山商务创新区竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西，为原达方电子所在地，占地面积约4.98万平方米，容积率2.3，起拍楼面价2.65万元/平方米，最高限价楼面价为3.05万元/平方米。地块紧邻轨交5号线石城站和落星桥站，北侧就是明基医院，附近有龙湖狮山天街、美罗百货等商业资源。同时，周边围绕苏州高新区狮山实验小学校、苏州高新区第一初级中学校、苏州外国语学校等优质教育资源。板块内，无论是交通、医疗、教育还是商业配套，均属成熟，对于后续新盘入市的价格及市场热度，将带来极大的助力。从地块建设要求来看，狮山64号地块要求住宅户型建筑面积不小于140平方米，其中建筑面积170平方米以上的户型不小于地块总户型的40%，住宅装修成本3000-6000元/平方米。这也意味着，地块将打造成为高品质的改善类项目，溢价空间将会更加明显。更重要的是，伴随着前些年的开发建设，狮山板块已然成为苏州的“顶流”板块，区域内增量住宅用地几乎接近饱和状态。物以稀为贵，首先，地块的起拍楼面价2.65万元/平方米，是苏州狮山近两年起拍价最高的一宗，其价值可见一斑。其次，综合第三方平台信息来看，目前地块周边在售新盘并不算多。据了解，板块周边在售新盘包括建发朗云，均价4.38万元/平方米，推出118平方米至143平方米的三房、四房户型。能够与金茂狮山64号地块形成竞争的项目包括建发·缦云华庭，为190平方米大平层项目，均价约4.8万元/平方米，预计2025年12月交付；澜庭雅致推出182平方米及229平方米两种户型，均价为4.7万元/平方米。朗诗天樾狮山同样推出174-225平方米的项目，价格未披露；与金茂狮山64号地块同期拿地的中海高新区狮山65号地块，同样未披露价格。此外，周边大户型二手房均价从3.5万元/平方米至5.3万元/平方米不等，个别楼盘如九龙仓邂湾澜庭11月份的挂牌均价达到5.33万元/平方米，狮子山澜院(东区)挂牌价格达到6.92万元/平方米。对比来看，金茂狮山64号地块拿地均价3.05万元/平方米，确实具有比较大的优势。账本为了加大入伙狮山64号地块的机会，中国金茂提供了24.45亿元的“诚意金”借款。彼时双方约定，借款期限3个月届满后，南京耀方应一次性偿还全部借款本金及应计利息。若宁波宁兴完成收购，则金茂天津与南京耀方将就借款偿还及豁免应计利息的具体事宜另行签署相关协议。实际上，金茂并非第一次采用提供“诚意金”借款的方式提前锁定地块。早在2022年6月，该公司曾向首开股份提供21.67亿元的诚意金借款，年利率5.3%，用于首开股份及项目公司支付标的地块的部分开发所需资金；及有条件同意参与对项目公司增资的公开挂牌程序。彼时双方明确约定，如若中国金茂成功摘牌北京朝阳奶西村地块的增资项目，诚意金借款中的等额部分将由项目公司于实缴足额新增注册资本当日偿还，而剩余诚意金借款将转为中国金茂对项目公司的股东借款，继续按照5.3%的年利率计息。值得注意的是，无论是去年对首开的诚意金借款，或是本次对南京耀方的借款，均能助力企业在正式引入合作方前补充紧缺的资金。比如，本次中国金茂向南京耀方提供的24.45亿元借款，实际上是根据狮山64号地块尚未支付的土地出让金金额以及开发该地块的短期资金需求而定。换言之，对南京耀方而言，即便股权转让协议未能谈妥，上述借款无法转换为项目公司的注入资金，但仍能帮助南京耀方获得一定的资金，缓解前期开发的压力。但对金茂而言，南京耀方已将项目公司全部股权质押给中国金茂，作为借款的担保。其次上述款项设置了一定的利息，即便无法促成交易，同样“稳赚不赔”。更重要的是，上述借款表达了中国金茂的合作诚意，有利于促成潜在的合作事宜。最新消息，11月24日，南京耀方将向宁波宁兴转让所持新茂置业51%股权。股权转让完成后，宁波宁兴及南京耀方将分别持有新茂置业51%和49%的股权，新茂置业将成为中国金茂非全资附属公司。一笔24.45亿元的借款，显然是中国金茂入主狮山64号地块的“前提”和最大诚意，如今靴子成功落地，那么在股权转让、前期借款当中涉及的账单又该如何计算？据了解，此次股权转让，涉及几笔资金往来。其一，股权转让价格。公告提到，由于南京耀方尚未缴付新茂置业的注册资本，因此中国金茂无需就股权转让向南京耀方支付任何现金款项。其二，项目公司注册资本。新茂置业的注册资本为36.9亿元，待股权转让完成后，宁波宁兴和南京耀方应于2023年12月31日前，按照51%及49%比例，分别同步向新茂置业足额缴付注册资本18.82亿元及18.08亿元。其三，狮山64号地块剩余土地出让金及相关税费合计约11.55亿元，由新茂置业支付，而资金来源则是中国金茂及南京耀方缴付的注册资本。其四，新茂置业前期启动资金约0.9亿元，由中国金茂和南京耀方按比例支付，分别为0.46亿元及0.44亿元。按此计算，本次中国金茂收购新茂置业51%的股权，实缴金额为19.28亿元。那么，此前提供的24.45亿元借款又何去何从？公告明确，上述借款当中，12.47亿元将债权债务转让方式转为宁波宁兴对新茂置业的债权，待新茂置业的注册资本实缴到账之后，由新茂置业予以偿还。剩余11.98亿元将由南京耀方偿还予金茂天津，并按照年化8%的利率向金茂天津指定主体支付资金占用费。也就是说，此前中国金茂提供的24.45亿元借款，将连本带利的收回。
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